Договор дарения недвижимости между близкими родственниками как один из способов раздела имущества при разводе



Оформление договора дарения в пользу своих детей — довольно распространенная практика. Популярность данного способа отчуждения имущества обусловлена одним из способов раздела имущества супругами.

Однако следует понимать, что если вы все свое имущество дарите детям, то с момента их полной дееспособности они становятся полноправными собственниками имущества и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, а до момента их полной дееспособности, с момента заключения договора дарения второй родитель, с который выступал второй стороной по договору и с кем определено по суду место проживания ребенка, является законным представителем ребенка в отношении распоряжения имуществом по договору.

Совершая такую сделку, родители могут преследовать и другие цели: до банального сокрытия имущественных благ от супругов/кредиторов/коллекторов/родственников и т.д. В любом случае, независимо от целей дарения, родители должны учитывать все без исключения нюансы проведения сделки и ее особенности, законодательные требования и юридические последствия ее совершения.

Особенности договора дарения детям:

Процедура оформления дарения в пользу ребенка имеет существенные особенности в сравнении с оформлением дарения в отношении других субъектов. Вполне очевидно, что такие особенности связаны с представлением и защитой интересов и прав несовершеннолетнего ребенка.

В первую очередь перед оформлением договора дарения недвижимости необходимо проверить, на кого оформлено свидетельство о праве собственности:

Совершение дарения в пользу детей, особенно если те еще не достигли совершеннолетия, сопряжено с определенными особенностями и дополнительными процедурами, про необходимость соблюдения которых должен помнить каждый из родителей, выступающих дарителем в сделке.

Согласно ст. 14 СК, дети являются близкими родственниками по восходящей линии в отношении их родителей. В отношении несовершеннолетних или малолетних детей их родители также являются их законными представителями (ст. 26 и 28 ГК).

Совершая дарение в пользу своего малолетнего или несовершеннолетнего ребенка, родитель, являясь его законным представителем, должен помнить, что его ребенок может самостоятельно получать только те подарки, которые не требуют госрегистрации или нотариального удостоверения (пп. 2 п. 2 ст. 28 ГК). В случаях, требующих заверения и регистрации подарка, участие в качестве одаряемого от лица малолетнего осуществляет его законный представитель, несовершеннолетний же выступает самостоятельно, но по письменному согласию родителей (п. 1 ст. 26 ГК).

Таким образом, если дарителем имущества малолетнему выступает один из родителей, то одаряемым от лица ребенка должен выступать второй родитель.

Однако нередки случаи, когда дарение ребенку осуществляется со стороны родителя в неполных семьях, с одной матерью или отцом, особенно в случаях смерти одного из них или лишении родительских прав. При таком стечении обстоятельств действуют правила представительства (п. 3 ст. 182 ГК), запрещающие одному лицу выступать в качестве и дарителя, и одаряемого.

Для выхода из такой ситуации целесообразно обратиться в местный орган опеки и попечительства с целью выдачи разрешения на представление интересов ребенка со стороны другого родственника ребенка. В случае отсутствия таковых, целесообразно попросить орган опеки о назначении своего представителя для участия в сделке от лица ребенка.

В случае, если в Свидетельстве о праве собственности на имущество указаны сразу оба родителя, то также необходимо обращаться в орган опеки для представления интересов ребенка, так как в данном случае, оба родителя будут выступать со стороны дарителя по договору.

Дарение недвижимости

Оно сопровождается обязательной государственной регистрацией объекта дарения (ст. 131 ГК), порядок которой обязывает стороны представлять в регистрирующий орган оригинал договора дарения. Отказ от письменной формы влечет невозможность госрегистрации, что делает невозможным переход права собственности к одаряемому.

Следует помнить про необходимость получения разрешения на дарение недвижимости в пользу ребенка, если в таком объекте зарегистрирован другой ребенок. Получение разрешения необходимо с целью соблюдения прав несовершеннолетних.

Кроме того, при нотариальном оформлении дарения в пользу несовершеннолетнего ребенка со стороны его родителя, независимо от того, кто представляет интересы самого ребенка, оплата нотариальных услуг ввиду близкого родства дарителя и одаряемого осуществляется по специальному нотариальному тарифу (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). В случае дарения ребенку не со стороны его родителей или близких родственников такая норма не действует.

При подаче документов в случае, если ребенок достиг 14 лет, независимо от того, кто является дарителем, присутствие ребенка является обязательным.

Таким образом, особое внимание при подготовке следует обратить на правоустанавливающие документы на предмет дарения; при необходимости привлечения иных, кроме законных представителей ребенка, — разрешения органа опеки на то; документы, удостоверяющие личности, как сторон, так и представителей и т.д. Нужно помнить про важность данного этапа — отсутствие каких-либо значимых документов может неблагоприятно сказаться на юридических последствиях сделки.

Составление договора дарения. Кроме стандартных для договора дарения реквизитов и условий (предмета, условий передачи подарка, прав и обязанностей, ответственности и отлагательных условий), при составлении договора дарения в пользу ребенка следует указывать участвующих в сделке законных представителей и представителей органов опеки.

При дарении недвижимости следующим этапом будет государственная регистрация объекта. От лица малолетнего ее будет осуществлять законный представитель. Участие несовершеннолетнего в такой процедуре обязательно.

Вполне очевидно, что в зависимости от передаваемого ребенку предмета дарения, а также его возраста состав документов будет разным. Выделим основные из них:

паспорта сторон и их представителей (в случае дарения малолетнему — его свидетельство о рождении);

разрешение органа опеки на представительство со стороны другого родственника (в случае дарения между родителем и ребенком в неполной семье);

доверенность представителя органов опеки (в случае его участия);

разрешение законного представителя на участие несовершеннолетнего в качестве одаряемого в сделке, требующей регистрации или нотариального удостоверения;

правоустанавливающие документы;

разрешение на дарение со стороны сособственников при их наличии;

отчет об оценке подарка;

справки и прочие документы из БТИ, в случае дарения недвижимости и т. д.

Обратите внимание, что до полного исследования Вашего полного пакета документов, перечень необходимых документов может изменяться.

Налогообложение при дарении между близкими родственниками

Если дарение ребенку было совершено со стороны родителей или дедушки с бабушкой, оно не подлежит налогообложению, так как такой субъектный состав, согласно ст. 14 СК, является близкими родственниками. Исходя из п. 18.1 ст. 217 НК, такие родственники при дарении между ними освобождены от налогообложения.

Важно:

Ситуация 1: если у вас одна квартира и вы решили подарить с супругой свои доли в квартире ребенку.

Ответ: В связи с тем, что после развода порядок проживания несовершеннолетнего ребенка определяется по решению суда с одним из родителей, второму супругу, решившему передать свою долю в квартире в пользу ребенка, следует понимать, что с момента совершения сделки дарения своему ребенку до его совершеннолетия его подаренной долей распоряжается его бывшая жена. Вы должны понимать, что фактически, если ваша бывшая супруг/супруга, с которой проживает ребенок, убедит опеку, что, продав долю ребенка в квартире, она приобретет для ребенка более удовлетворяющее потребностям в обучении и воспитании (к примеру, в близости к школе и тд) жилье, вам придется выкупать свою подаренную долю обратно, если для вас это единственное жилье.

Ситуация 2: если у вас несколько квартир, частично записанных на супругу и супруга, и вы решили подарить все свои квартиры детям:

Если вы все свое имущество дарите детям, то с момента их полной дееспособности они становятся полноправными собственниками имущества и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, поэтому считаем целесообразным частично подарить недвижимое имущество детям, а на оставшуюся часть заключить брачный договор.

За более подробной консультацией и подготовкой к сделке нам необходимы для начала правоустанавливающие документы на недвижимость, Свидетельство о заключении брака, Свидетельство о рождении детей, а также подтверждающие документы приобретенного имущества до брака, если таковые имеются.